미분양 줍줍시대 온다… “청약통장 버리고 서서히 현금 준비하세요”

이현철 부동산사이클연구소장 유튜브서 부동산 대전망... "지방 소도시 중 전세가 높고 상승장인 아파트 투자해도 좋아"

이광민 기자 | 기사입력 2022/06/05 [17:56]

미분양 줍줍시대 온다… “청약통장 버리고 서서히 현금 준비하세요”

이현철 부동산사이클연구소장 유튜브서 부동산 대전망... "지방 소도시 중 전세가 높고 상승장인 아파트 투자해도 좋아"

이광민 기자 | 입력 : 2022/06/05 [17:56]

 

▲ 이현철 소장의 유튜브 강연

 

부동산 사이클분석가이며 장단기 거시적 분석으로 인기있는 부동산 전문가 이현철 부동산사이클연구소장은 “향후 서울 등 수도권 부동산 시장이 생각보다 긴 10년가량 하락하며 5년정도 계속 하락하다가 앞뒤로 정체기가 1~2년가량 일어날 것‘이라고 밝혔다.

 

또 ”하락은 2027~28년 정도에 끝나고 안정기조 밑에서 1~2년 지나면서 사자마자 오르는 타임은 2030년 정도쯤 올 것”이라고 전망했다.
 
더불어 이 소장은 “그때쯤이면 장담하는데 부동산의 각종 규제는 다풀리고, 세제혜택에서 하락구간을 거치면 미분양 아파트는 일정기간 양도세를 면제해줄 것”이라며, “심지어는 취득세도 면제해주고 대출규제도 풀려 70% 이상 대출이 가능해지고 다주택자 규제도 전부 폐지될 것”이라고 내다봤다.
 

뿐만 아니라 그는 “굳이 이젠 청약통장 점수관리를 할 필요가 없다. 하락장에서 청약점수가 50~60점대 넘는 사람은 통장이 아까워서 아파트 청약을 못한다. 점수가 높은 사람들은 본인이 청약점수 관리를 하려는 생각때문에 이때 집을 못살 수 있다. 이 시기엔 청약가점이 0점짜리도 아파트를 분양받을 수 있다”고 강조했다.
 

그러면서 이 소장은 “하락기에는 청약통장 점수관리를 할 게 아니라 현금을 준비해 놓으면 미분양아파트를 줍줍하는 시기가 올 것”이라고 덧붙였다.

 

다음은 이현철 소장의 수도권일대 부동산 전망 내용.
 
지방부동산 중 5대광역시는 열기가 과열돼 서울수도권과 사이클이 비슷해졌다. 지금 들어가면 위험하다. 대신에 지방소도시들은 들어가도 좋은 곳이 있다.
 

1기신도시는 재건축이 이슈인데 사실 알고 보면 재건축이 힘들 수 있다. 1기신도시는 중고층이라 대지지분이 적어 조합원 입장에선 추가분담금이 커진다. 그래서 수익성이 문제가 된다.

 

그런데 새정부 들어 1기신도시만 용적률을 상향시켜 주면 서울이나 전국에서 들고 일어날 수 있어 문제가 된다. 모든 국토가 솟구치는 마천루같은 아파트만 들어서게 될 거다. 한 지역만을 위한 제도를 바꾸는 건 쉽지 않다. 정책당국의 원래 목적은 재건축을 활성화해 공급을 늘려 부동산시장 안정화를 위해 추진하는 건데 이게 거꾸로 되는 상황이면 위험하다.
 

새정부 들어 재건축시장 문제가 서서히 장기계획으로 입장을 바꿔가고 있다. 그럼에도 지방에서 소도시들 중 투자가능한 곳이 있다. 전세가가 높고 올라가고 있는 상황인 아파트는 지금 투자해도 좋다. 매매가 침체된 분위기라면 전세상황을 면밀히 봐야 매수타임을 잡을 수 있다.
 
전세가 오르는 추이는 어떻게 구별할까. 간단한 지표로는 설명하기 어렵다. 매물갯수는 순간마다 증감이 있어 순식간에 바뀌는 경우가 있다. 매물관심만 보념 파악하기 어렵다. 추이가 보면 우상향으로 실거래가가 그려져 있고 매물은 줄어드는 경향이 온다.

 

전세가로 투자할 시점을 파악하려면 전세가격이 일정지점에 도달하면 매수타이밍이 다가왔다는 것을 알 수 있다. 아파트마다 다르다. 어느 아파트는 전세가가 90%정도 찍고 오르고 어떤 아파트는 75%를 찍고 오른다. 순수한 관점으로 보면 지금은 서울집을 팔고 지방에 투자하는 게 긍정적이라고 본다.
 
종합적인 부동산 행동요령은 우선 규제를 바라보는 측면에서 정부가 상승장이냐 하락장이냐  뭘 바라보는지 뭘 향하고 있는지 기준점을 파악하라.
 

가장 유의할 점이 국내에서는 지역분석법이 대세인데 지금은 이걸 좇아가면 안된다. 주식시장의 예를 들면 삼성전자가 가장 블루칩이지만 언제 매수하느냐 타이밍이 중요하다. 아무리 좋은 삼전주식이지만 언제 사느냐에 따라 수익률이 크게 달라진다. 좋은 주식이지만 삼전을 아무때나 매수해 수익을 많이 보는 경우는 별로 못봤다.
 

부동산도 강남이 최고이지만 언제 사느냐야 따라 수익률이 다르다. 이런 오류가 발생하므로 사이클에 대한 공부를 하는 게 가장 중요하다고 본다. 아마 추측건대, 강남도 과거 40%까지 하락했다. 앞으로도 최고 40%까지 떨어질 것으로 예상된다.

 

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