▲ 영통2구역 재건축사업지구내 동수원초등학교 신축현장 모습.

수원의 효원공원을 품은 '노른자위땅' 영통2구역 주택재건축 정비사업의 기존 설계안이 여러가지 문제점이 노출돼 건축심의를 요구하는 설계변경이 불가피해졌다. 조합측은 향후 아파트 재건축 설계변경을 한다면 순익개선 860억원, 자산가치 증가 1200억원으로 총 2000억원 이상의 유무형 효과가 예상된다고 밝혔다.

반면 설계변경을 한다 해도 실제 착공시점은 기존 예정일자보다 단 2~4개월만 지연되며, 이에 따른 손해액은 100억~180억원으로 미미하다는 것이다. 

17일 영통2구역 재건축조합에 따르면 기존 설계의 문제점으로 먼저, 1개라인에 승강기를 3대를 설치함으로써 주거공용면적이 늘어나는 반면 일반분양면적은 줄어들어 일반분양 수입이 수백억원대나 감소한다는 점이다.

또 옥상에 설치하는 인피니트풀은 막대한 공사비 증가로 입주후 여름철 전후 등 일시적으로만 사용이 가능해 관리비나 수리비가 들어가 애물단지로 전락할 가능성이 크다고 지적했다. 게다가 게스트하우스를 최상층에 배치해 분양면적이 줄어들어 분양수입이 감소한다는 것이다.

▲ 동평면도 비교안

법적문제점으로는 대형평형을 평면으로 개악해 해당조합원들은 원상복구 또는 설계변경을 요구하고 있다. 또 아파트 외관디자인에 최신트렌드 및 GS건설의 특화점이 누락돼 일반아파트 수준으로 전락해 입주 후 아파트 가치하락이 불가피하다.

결론적으로 이는 분담금 증가뿐 아니라 자산가치 상승을 막아 조합원들에게 막대한 손실을 유발할 것이라고 판단하고 있다.

그러나 전 집행부에 의해 이미 4년 정도 입주가 지연되자 사업이 지연될까봐 예민해 무조건 빠른 착공을 요구하는 조합원들도 많아 오는 7월말로 예정된 총회에서 설계변경 여부를 결정할 예정이다.

반면 설계변경시 기대이익으로 조합의 손익이 개선되고 조합원들의 자산가치가 증가한다는 점을 꼽고 있다.

일반분양면적이 1369평 늘어나 분양수입은 452억원이 증가하고, 일부 평형타입의 부가세과세 해결로 분양수입이 102억원이 증가하고 인피니티풀 삭제 및 승강기 축소 등으로 공사비가 무려 105억원이 감소하는 효과가 있다고 말한다.

여기에 아파트외관 디자인 수준을 향상시켜 수원 최고의 아파트로 거듭나면 1가구당 5000만원씩 가격상승 효과를 가져와 자산가치가 총 1200억원이 증가할 것으로 보고 있다. 이로써 총 2000억원 이상의 유무형 효과를 가져온다는 것이다.

▲ 중앙광장 비교안

한편, 재건축 착공시기가 지연된 데는 2023년쯤 재건축 부지에 포함된 동수원초등학교 학생들의 분산 배치 시기를 놓쳤다는 게 또다른 이유이기도 하다. 새 학교를 신설하고 난 뒤 학생들을 옮겨 기존학교를 철거해야 하는 상황이다. 

신축학교 준공은 내년 1월이며 이후에 진행될 기존 동수원초 해체 공사 기간을 고려하면 내년 6~8월쯤 아파트 착공에 들어갈 수 있다.  

영통2구역 재건축 총 세대수는 설계변경을 하면 기존 3642세대에서 총 3765세대로 123세대가 늘어난다. 이 중 30평형대가 2415세대로 가장 많은 평형을 차지하고 있다. 설계변경안을 보면 수원시 인계로 189번길 일대 대지 16만 9569평방미터 규모에 지하 2층, 지상 35층 규모로 30개동, 3765가구이며 주차대수는 6148대로 예정돼 있다.

기존 사업시행인가 기준으로는 건립세대수 3642세대, 조합원분양 2450세대, 일반분양은 1192세대에 달한다. 조합측은 2026년 중반기쯤 일반분양 예정으로, 분양가는 3300만원대 전후가 될 것이라는 전망이다.

▲ 영통2구역 주택재건축 정비사업지구내 구 아파트 철거현장 모습.

향후 건축위원회의 심의 재상정 일정표에 따르면, 2025년 8월 건축위원회 심의 접수-9월 건축심의 완료-11월 조합총회(사업시행인가 안건)-12월 사업시행인가 접수-2026년2월 사업시행인가 완료-4월 구조심의 접수 및 완료-6월 관리처분계획변경 총회-8월 착공신고-10월 조합원분양-11월 일반분양-2030년 1월 준공예정 순으로 돼 있다.

조합원들은 전 집행부의 사업지연에 따라 지난 2024년 11월 총회에서 전 집행부의 연임을 부결시켰고 2025년 3월 총회에서 현 집행부를 선출했다. 

새로 선출된 장석우 조합장은 "일부 언론보도처럼 현재 사업이 중단된 것이 아니라 계획대로 잘 진행되고 있으며, 어떤 수준으로 설계변경을 하는 것이 조합원들에게 이익되는 지 논란이 있을 뿐"이라며, "현재 설계변경 등 사업은 지속되고 있으며 앞으로도 사업계획인가를 비롯해 공사비 협상, 관리처분인가 등 절차가 계속 진행될 예정으로 내년 중반기쯤에 아파트건설 착공이 가능하다"고 설명했다.